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第三章 前期物業管理
第二十條 住宅物業(含同一物業管理區域內的非住宅物業)的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經所在區(市)物業管理行政管理部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
第二十一條 建設單位選聘物業管理企業,應當與其簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
建設單位與物業買受人簽訂的物業銷售合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十二條 前期物業服務合同應當約定期限,最長不得超過二年。分期建設的物業除外。
前期物業服務合同期限未滿,業主大會選聘新的物業管理企業的,前期物業服務合同終止。
前期物業服務合同期限已滿,尚未成立業主大會或者業主大會已成立但尚未選聘新的物業管理企業的,物業管理企業可以按照前期物業服務合同的約定,繼續從事物業管理服務,直至業主大會選聘新的物業管理企業之日起終止。業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。但業主大會要求物業管理企業退出的,物業管理企業應當退出。
前期物業服務合同期滿不再繼續從事物業管理服務的,物業管理企業應當于期滿前二個月通知業主。
第二十三條 建設單位應當在銷售物業之前,參照國家示范文本制定業主臨時公約,并向物業買受人明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業銷售合同時,應當書面承諾遵守業主臨時公約。 第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(市)物業管理行政管理部門應當查驗下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料; (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件; (四)業主名冊;
(五)物業管理所必需的其他資料。
建設單位在與物業管理企業辦理物業承接驗收手續時,應當全部移交前款所列資料和物業管理用房。物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備、物業管理用房等進行查驗,登記造冊。
第二十五條 建設單位應當按照開發建設總建筑面積的千分之五在物業管理區域內配臵物業管理用房,最低不得少于一百平方米。規劃行政主管部門在審批建設工程規劃時,應當審查該工程規劃設計是否符合前款規定。對不符合規定要求的,不予核發有關證件。
建設單位在申請商品房預售許可證和房地產權屬登記時,應當提交物業管理用房的面積、位臵等相關資料。房地產權屬登記機關在核發商品房預售許可證和辦理房地產權屬登記時,應當在相關資料上注明物業管理用房的位臵,并告知區(市)物業管理行政管理部門。
第二十六條 物業管理用房屬全體業主所有。物業管理企業應當將物業管理用房的有關情況在物業管理區域內公示,無償使用物業管理用房并負責維護。
物業管理用房不得抵押、交換、買賣;未經業主大會同意,不得改作他用。
第二十七條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;物業銷售合同未約定的,由建設單位承擔。(待續） |
