以案說法　講述物權法對房產類案件作用

　一些小區的業主私自將臨街住宅改為經營性用房，如開茶館、麻將館等，噪音很大；還有些小公司為了節約辦公成本，在住宅里辦公，引來一些陌生人出入小區。這些行為往往引起臨近住戶的反感。

　【案例一】在《物權法》實施前的2006年，城陽區某大廈業主曾發起了“住宅禁商”行動。大廈業委會接受業主授權聯手物業公司，向長期在大廈里辦公的十多家經營單位說“不”。因為小區某些業主把住宅出租經商辦公獲得了高額回報，可鄰居們則必須面對小區環境變差、人員復雜、設備損耗大、管理難度大和治安隱患多等問題。此事也引來不少質疑聲：業主委員會和物業管理公司有沒有權利這么做？如果公司就不撤，業委會又能怎么辦？當時盡管相關職能部門對住宅開公司有一些較為明確的禁令，但法律效力較低，不足以作為大廈采取“禁商行動”的法律依據。

　【案件剖析】現在，《物權法》終于可以為大廈的禁商行動提供強有力的法律保證，讓小區居民理直氣壯地對“住宅商用”說“不”了。根據第77條的規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”這里所指的“有利害關系的業主”，完全可以認為是同一樓層，同一棟樓，甚至是整個小區的居民。沒有相關業主的同意，擅自出租住宅作商業使用的，受害業主可將其告上法庭。

　保護“善意第三人”

　【案例二】李滄區法院某法庭接到李某的起訴，稱其丈夫王某擅自將他們婚姻存續期間的共同財產——一套二居室房子賣給了張某。因為房產證上只是登記了王某的名字，目前，張某已經與王某簽訂了買賣合同，并且張某已經辦理出了新的房產證。目前，李某以丈夫王某賣房未經她同意為由，要求法院判令房產買賣無效，讓張某退還房子。目前，此案正在進一步審理中。

　【案件剖析】對此，山東百瑞律師事務所管延偉律師表示，此案在《物權法》實施前后，其判決標準發生了很大的變化。物權法實施之前——根據我國《婚姻法》、《合同法》的有關規定，婚姻關系存續期間購買的房產系婚后共同財產，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權處分。如果李某所訴事實清楚，法院可能判令王某與張某簽訂的房屋買賣合同無效，王某返還張某價款，張某騰退房屋并協助王某對房屋進行恢復登記。  

　管延偉律師表示，物權法實施之后——法院在審理此案中將重點審查張某在購買該房屋時是否與王某有惡意串通行為？如果張某與王某素不相識只是根據自己需要善意買房后，根據《物權法》相關規定，法院可能判決張某取得房屋產權，不需要將該房屋返還。 

　誰是房屋的權利人，誰就有權處置房屋，而善意的第三人判斷房屋權利人的重要標準是房屋產權證上登記的姓名。李某和王某共同的房屋，產權證上登記的是王某的名字，則善意的第三人就完全有理由相信王某有權處置該房產。這樣一來，張某購買王某名下登記的房產并經過戶取得所有權是完全合乎法律規定的。在這里，《物權法》更為關注對善意第三人的保護。李某要維護自己的合法權益，可向法院起訴，獲得丈夫王某一半的售房款。

　需要指出的是，如何處理《物權法》和《婚姻法》之間的沖突？《物權法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優于舊法。此外，《物權法》本身就是規范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時，會首先適用《物權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產中的合法權利，在房屋產權證登記時就應要求作為共有權人一并登記，或者到產權登記機關追加登記自己作為共有權人。

　不動產不是“與他人無關”

　【案例三】家住城陽的李先生將自己空置的地下室租給一家公司當倉庫。倉庫每天人來人往，貨物進進出出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物，影響周圍居民休息，大家頗有意見，紛紛向物業公司投訴。物業公司雖然多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉，直至發展到多名鄰居強烈要求承租方搬離小區。這時，李先生不樂意了，認為房子是自己的，愿意租給誰是他個人的事，與他人無關。

　而李滄區趙先生則在某小區購得商品房一套，耗費巨大財力、人力裝修后入住，卻發現衛生間墻壁滲水。經察看得知，滲水原因是樓上房主在裝修時敲掉了承重墻，改變了建筑結構。 

　【案件剖析】雖然這種糾紛解決起來不容易，但是類似擾民糾紛已屬法律的范疇，業主可以運用法律維護自己的權益?！段餀喾ā返诎耸龡l規定：業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。

　　在商品樓中，第二個案例中的糾紛時有發生。容易引起爭議的是，不動產所有人可以排他性使用自己的不動產，但在行使自己的權利時，應注意《物權法》規定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。不動產權利人為了房屋的居住質量和安全，在裝修改造過程中應該承擔一定的義務，避免對鄰居房屋產生危險。第二個案例中，樓上住戶不僅沒有盡到應有的義務，反而還敲碎了承重墻，改變房屋結構，重新鋪設水管，損害了趙某房屋居住質量和安全，因此，被告應承擔相應的法律責任。 

    爭取眺望權有“限度”

  【案例四】紀女士幾年前搬入一海邊高檔社區，他房子的東邊可以觀賞到海景。然而，從去年開始，在她居住的樓房東邊方向，另一塊兒土地使用權單位經過相關政府部門審批，蓋起了一棟樓房，遮擋了紀女士家的視線，影響其觀海景。她認為，新樓房影響了自己的眺望權，是對自己物權的侵犯。 

   【案件剖析】 《物權法》是第一次規定不動產具體權利的法律，但任何權利都是有限的。以上案例就相當典型，涉及紀女士主張的權利性質?！段餀喾ā芬幎私ㄔ旖ㄖ锊坏眠`反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照權，若影響到這些權利，屬于侵權。紀女士主張的視野觀賞權目前還沒有相關法律法規規定。公民不能依據相鄰關系來主張自己的眺望權、觀賞權等權利。 

　　眺望權等權利類型，保障的是居住者的開闊視野以及由此所帶來的愉悅精神享受。從我國目前的經濟水平看，這種權利要求顯然已經超出正常生活需要的限度。公民要想爭取眺望權，可依據《物權法》規定，與相鄰土地權利人簽訂協議，支付價款，約定其在一定時間內不建造影響自己眺望權的建筑。這一點是物權法的最新規定。